その小川武男氏の著作である
決定版！ 大家さんのためのアパ・マン経営の満額融資完全マニュアル
は不動産投資をされる方にはぜひ、読んで頂きたい書籍です。

題名では、「満額融資完全マニュアル」とあって
自己資金ゼロでフルローンでアパ・マンを購入するためのノウハウのようですが
読んでみると、まったくと言っていいほどに違っています。

小川氏は「アパートローン必勝マニュアル」でもフルローンでの
不動産購入はとてもハイリスクでありフルローンを使ってよい人と
使っては危険な人についてなどを詳しく解説しています。

融資の受け方を間違って失敗しないために

つまり、小川氏のポリシーは不動産投資で大家を目指す人達に
銀行のアパートローン融資を上手に利用していかにリスクが少なく
不動産投資を成功させるかです。

数年前までは銀行もフルローンでの融資を多く出していましたが
その結果、空室率のアップやリフォーム資金の経費などで
アパ・マン経営に失敗して不動産を手放さなくてはいけなくなった人が
多く入るのも事実です。

そのようなことにならないように銀行融資の仕組みをしっかり理解して
どうすれば銀行からの融資を受けやすいか、上手な返済の仕方など
元銀行の融資担当者でしか解説できないような内容までしっかり書かれています。

さらに融資を申し込む際に交渉に役立つ書式集など
実際に役立つフォームまで特別付録として付いています。

※本文中に登場する書式やテンプレートをダウンロードできるURL付

決定版！ 大家さんのためのアパ・マン経営の満額融資完全マニュアル

●序　章　なぜ、アパ・マン経営に銀行融資を活用するのか？

●第１章　手取り足取り教えます！　アパ・マン融資の全体像

●第２章　どこの金融機関から借りた方がいいのか？

●第３章　銀行は「融資審査」でどこを見ているのか？

●第４章　利回りよりもキャッシュフロー

●第５章　融資が出やすい物件、融資が出にくい物件

●第６章　融資を受ける上での注意点

●第７章　リスクが少ない！　アパ・マン融資の返済戦略

●第８章　満額融資をゲットする！　銀行融資の作り方

●第９章　自己資金が少ないときは？

●第10章　タイプ別・アパ・マン融資攻略法

●第11章　こんなときどうする？　不動産投資の疑問解決！

特別付録　アパ・マン融資の銀行交渉で役立つ書類集

「あぱりっちジロー」はパナホームと共同で開発した商品なので
顧客のニーズをしっかりと反映した画期的なアパートローンとなっています。

特徴としては、今までのアパートローンは元金利均等返済のような
返済方式が一般的なことに対して「あぱりっちジロー」は
短期と長期に分割されています。

アパートなどの賃貸物件は新築時が最も家賃が高く
空室率が低いので収益率が高くなっています。
築年数を経るごとに家賃は下落・空室率が上がる傾向にあります。

このことを踏まえて収益性の高い時期に
有利子負債を 出来るだけ返済するようになっています。

三井住友海上の「あぱりっちジロー」

■資金用途

賃貸住宅の新築用資金 対象物件の地域
一部都市圏に限られる
※首都圏・近畿圏・名古屋圏など

■対象者

満２０歳以上で指定の保証会社の保証を受けられる事

■融資金額

１００万円以上５億円以下

■担保・返済

土地・建物の評価額の６０％以内 賃料収入の７０％以内とする

■金利

固定金利・変動金利・10年固定 など
金利条件は選択可能

詳しくは三井住友海上のホームページをご確認ください。

■資金使途

賃貸物件の建築、購入など

■借入資格等

融資時２０歳以上で完済時８２歳未満
融資対象物件及び不動産所得のある物件所在地における
固定資産税の滞納がないこと
会社役員の場合は直近２年間の会社決算で
当期損失・繰越欠損がないこと

■融資金額

次のうちいずれか低い金額とする
１００万円以上１億円以内(１０万円単位)
所要資金の範囲内
(長期火災保険料・保証料・事務手数料の上乗せが可能)
道銀カード(株)の担保評価額の範囲内
本ローンの元利返済額と諸費用
(固定資産税・都市計画税・修繕費・管理費・損害保険料)の合計が
家賃見込み収入金額の８０％以内

■融資期間

鉄骨・鉄筋コンクリート造りの建物新築・購入 　 ３５年以内
鉄骨造り(軽量鉄骨を含む)の建物新築・購入 　　　３０年以内
木造の建物新築・購入 　 　　２５年以内
上記以外の新築・購入、及び増改築・修理 　 　２０年以内
※上記共に、借換の場合は築後年数を差し引いた期間となる

■金利

こちらから

■担保

融資対象の土地と建物に道銀カード(株)が抵当権を設定

■保証人

原則必要なし　　
道銀カード(株)が保証
※「ご本人の完済時年齢が７０歳を超える場合および、
団体信用生命保険未加入の場合はアパート事業承継予定の
法定相続人の方
｢担保物件の共同所有者の方」　
｢敷地の所有者の方」は連帯保証人となる

■火災保険

建物時価相額を保険金額とし、かつお借入期間以上の保険期間
保険料一括払いにて長期火災保険に加入

■手数料・保証料

次の事務手数料および保証料を融資日までに一括して支払
●事務手数料 …　52,500円(消費税込)
●保証料 …　ご融資金額とご融資期間に応じた金額

詳細は北海道銀行のホームページでご確認下さい。

しかし、融資条件の収入の額を満たせず
家族の収入を合算したり担保の提供を受けた場合や
保証会社の審査により連帯保証人を必要となれば
アパートローン連帯保証人が別途必要となります。
中には、協同住宅ローンの賃貸住宅ローンのように
他のアパートローン比較で融資条件が
やや厳しいかわりにアパートローン連帯保証人も
保証会社の保証も原則として不要なアパートローンもあります。

また、原資の返済を家賃収入に限定している
ノンリコースのアパートローンは
原則として融資対象の物件以外に債務の返済義務がなく
融資物件以外の担保やアパートローン連帯保証人は必要ありません。

民間の銀行にも、都市銀行、地方銀行、信用金庫があり
それぞれ、利用する上でのメリットとデメリットがあります。

全国に支店のある都市銀行は遠隔地のアパート物件を
購入する場合にも対応可能ですので大きなメリットですが
一般的に少額のアパートローン融資には
あまり積極的とは言えません。

その点、地方銀行や信用金庫は支店のない地域での
アパートローン融資には対応不可能なことも多いようですが
地域に密着していることから小回りが利きますし
比較的、少額のアパートローン融資にも対応してくれます。

初めてアパートローン融資を受ける方や
地元のアパート物件を購入する場合などには
信用金庫アパートローンはメリットがあると言えます。

信用金庫アパートローンのデメリットとしては
一般的に都市銀行や地方銀行などのアパートローン比較では
金利が若干高めで融資金額の上限もあまり高くはないことです。

●融資条件

･勤務地、居住地、担保物件所在地が道内にあり
　そのいずれかが取扱店の営業区域、または同一市町村にあること
･借入時、満２０歳以上満６５歳未満で、ローン完済時満８４歳未満であること
･勤続年数(自営業者の方は営業年数)２年以上
･原則として、アパート建設予定地を所有していること
･保証会社の保証を得られること

●使用使途

･アパートの新築・購入資金
･中古アパートの購入資金
･既存アパートのリフォーム資金
･既存アパートの借入金の借り換え資金
　(既存の当行ローンの借り換えは不可)
･ 上記に付帯する諸費用
　(保証会社に対する事務取扱手数料・保証料、火災保険料
　登記費用、仲介手数料、借り換え資金の場合の経過利息)

●借入限度額

･３００万円以上１億円以内(１万円単位)
ただし、本ローンの年間返済額が融資対象アパートの
予定家賃収入の８０%以内

※１億円を超える場合でも、３億円を上限に取り扱いできる場合
　もあるため、相談

●借入期間

･３年以上３０年以内(１年単位)
※借り換え資金の場合は残存返済期間内

●借入利率

･変動金利、固定金利特約のいずれかを選択

●返済方法

･元利均等毎月返済(ボーナス返済併用不可)

●保証

･ノースパシフィック(株)の保証を利用

●担保

･ノースパシフィック(株)に対し、融資物件(土地・建物)に
原則、第一順位の(根)抵当権を設定登記

※詳細は北洋銀行のホームページでご確認下さい。

この融資がアパートローンや不動産担保ローンです。
融資を受けるのに、自己資金がゼロで
必要な資金の１００％の融資を受けるのが
｢アパートローンのフルローン｣です。
収益性の高い物件などはフルローンやオーバーローンも
数年前まではアパートローン審査を通過していましたが
現在ではかなり難しくなっています。
もし、｢アパートローンのフルローン｣の融資を受けても
仲介手数料などの諸経費は自己資金を用意する必要があります。
同じアパート物件に対しても金融機関によって
融資の上限金額が違うケースがありますので
複数の金融機関のアパートローン比較をするべきです。

アパートローンの返済期間が一年延びると
毎月の返済額はいくらになるのか
一年短くしたらいくらになるかなど
アパートローンシュミレーションを
綿密にやっておくのがベターです。

特に変動金利を選択する場合には
金利が少しでも上昇した時に、家賃収入だけで
返済が可能かどうかなどをシュミレーションしておかなくては
毎月のアパートローン返済が不可能になり
手出しの必要が出るリスクがあります。

空室による家賃収入が減った場合のリスクなどを
想定した上でアパートローンシュミレーションを
しっかり行うことによりアパート経営のリスクヘッジとなります。

●資金使途

賃貸住宅（土地を含む）の新築・購入・増改築資金等

●借入資格

･年齢

次の条件を満たし、保証会社の保証が受けられる方
融資申込時ならびに融資実行時の年齢が
満２０歳以上７０歳以下、かつ最終返済時の年齢が満７６歳未満の方

･年収および勤続年数

安定継続した本人年収が１００万円以上あり（今後も見込まれ）
同一勤務先に３年以上勤務、または同一事業に３年以上従事されている方

･生命保険

団体信用生命保険に加入が認められる方
（保険料は当行が負担します）

●融資期間

･耐用年数３５年、構造　耐火

　融資期間　２５年以内

･耐用年数３０年、構造　準耐火

　融資期間　２０年以内

･耐用年数２５年、構造　木造・不燃

　融資期間　１５年以内

●融資金額

１億円以内（１０万円単位）

●返済方法

･元利均等毎月返済

●担保

静銀信用保証㈱が、融資対象の土地・建物に原則として
第一順位の抵当権を設定

●保証

静銀信用保証㈱の保証を利用

詳細は静岡銀行のホームページでご確認下さい。

･アパートローン・保証人扱
･アパートローン・変動金利型
･アパートローン・固定・変動ミックス型

アパートローン（保証人扱）

●資金使途

賃貸住宅（土地を含む）の新築・購入・増改築資金等

●借入資格

･年齢

融資申込時ならびに融資実行時の年齢が満２０歳以上７０歳以下
かつ最終返済時の年齢が８２歳未満

･生命保険

団体信用生命保険に加入が認められること
（保険料は当行が負担）

●融資期間

３０年以内（月単位）

●融資金額

１億円以内（１０万円単位）

●返済方法

･元利均等毎月返済
･元金均等毎月返済

●担保

融資対象の土地・建物に原則として
第一順位の抵当権または根抵当権を設定

●保証

当行に対する連帯保証人をたてる

詳細は静岡銀行のホームページでご確認下さい。